• Olivier MASSASSO

Avez vous bien déclaré vos revenus locatifs? Vous avez jusqu'au 15 décembre 2020 pour rectifier.




Vous avez perçu des revenus locatifs nus ou revenus fonciers sur l'année fiscale 2019 et vous avez des doutes sur la manière dont vous les avez déclaré. Avez vous bien déclaré, n'avez vous rien oublié? je réponds a toutes vos questions...


Pour mémoire, il y a 2 façons de déclarer ses revenus locatifs: le régime du Micro foncier et le régime du réel.


LE MICRO FONCIER.


Le micro foncier est le régime de base pour déclarer ses loyers, il s'applique jusqu'à ce que vos revenus locatifs soient inférieurs ou égaux à 15.000€ de loyers encaissés par an (hors charges). Au delà le régime du réel devient obligatoire.


Le micro foncier prévoit un abattement forfaitaire de 30% déduit de vos loyers encaissés. Vous serez donc imposé sur 70% du montant de vos loyers.


Ce régime est choisi pour sa simplicité car seul le montant des loyers perçus est a déclarer sur la déclaration classique. Ce régime est également sélectionné par les personnes qui ont peu de charges réelles sur leur locatif (pas de crédit, pas de travaux).


Opter pour le micro foncier n'est pas obligatoire, vous avez la possibilité de choisir le régime du réel avec lequel vous allez déclarer et déduire tous les frais réellement supportés sur votre bien immobilier (voir plus bas le détail des frais déductibles). Les contribuables qui auront un crédit ou des travaux à payer sur leur bien immobilier opterons le plus souvent pour le réel. Il faut savoir qu'opter pour le régime du réel se fait avec un engagement de maintenir ce régime sur une période de 3 ans minimum. Une seule règle a vérifier pour choisir le régime le plus adapté: si le total de vos frais déductibles sont supérieurs à 30% du montant de vos loyers encaissés sur une période de 3 ans, il faut opter pour le réel.


LE REGIME DU REEL.


Comme son nom l'indique, ce régime permet de déduire les frais réellement payés. En voici le détail.


  • La taxe foncière hors taxe d'ordures ménagères qui n'est pas prise en compte car elle est a refacturer au locataire, il faut donc la soustraire.


  • Les charges de copropriété.


  • Les frais de gestion et de location. On entend par la tous les frais facturés par une agence immobilière pour la mise en location et la gestion de votre bien.


  • Les assurances payées. Tous les assurances sont déductibles (propriétaire non occupant, assurance des loyers impayés)


  • Les charges financières supportées. Toutes les charges liées à un emprunt sont déductibles, cela correspond aux intérêts de prêt, a l'assurance du prêt, aux frais de garantie du prêt (caution, hypothèque, etc.). Les frais de dossier bancaire ou encore les intérêts intercalaires sont également déductibles.


  • Des éventuels frais d'intermédiaires. Lors de l'achat de votre appartement, vous avez peut être payé des frais d'agence, sachez qu'ils sont déductibles également.


  • Les travaux sont tous déductibles du moment qu'ils concernent des dépenses d'amélioration, de réparation et d'entretien effectivement supportées sur l'année de la déclaration et qu'elles sont justifiées par des factures. Les dépenses liées a la construction ,reconstruction ou l'agrandissement ne sont pas déductibles.


Le régime du réel se déclare sur une déclaration annexe spécifique (imprimé 2044) et permet d'obtenir soit un résultat positif (revenu foncier net) qui sera ajouté à vos autres revenus pour calculer votre impôt total, soit un résultat négatif (déficit foncier) et dans ce cas le contribuable ne sera pas imposé sur ses loyers perçus, d'ou l’intérêt d'opter pour le régime du réel quand celui ci est justifié.


Je suis a votre disposition pour répondre à toutes les questions que vous vous posez au sujet des revenus fonciers et de la meilleure façon de les déclarer en fonction de votre profil.



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