• Olivier MASSASSO

La Loi Malraux en détail.


Loi Malraux: choisissez bien votre opération.


Rénover un bien ancien au centre-ville permet de s’enrichir et de réduire ses impôts grâce à la loi Malraux. À condition de ne pas surpayer le bien, d’optimiser le financement et la fiscalité.

Réaliser un investissement locatif en loi Malraux était réservé, il y a peu de temps, aux personnes disposant de revenus élevés et fortement imposées.

Cette opération de défiscalisation s’est démocratisée et a suscité un intérêt croissant depuis qu’elle a été exclue du plafonnement des niches fiscales. Au mieux, vous réduisez vos impôts de 30.000 euros par an. Le principe de cet investissement immobilier revient à acheter un logement dans un immeuble de caractère à rénover, et une quote-part du montant des travaux de restauration est déduite de vos impôts. En contrepartie, vous vous engagez à le louer neuf ans.

Décryptage du dispositif Malraux, un placement pierre original avec une grosse défiscalisation.

Se plonger dans la loi Malraux

Pour entrer dans le cadre du Malraux, l’immeuble doit avoir un intérêt historique et/ou architectural et être situé dans un périmètre déterminé. Il se trouve soit dans un secteur sauvegardé, soit dans une zone de protection du patrimoine architectural urbain ou paysagé (ZPPAUP) remplacée progressivement par une aire de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine (Avap).

Ces localisations sont importantes, puisque le taux de réduction d’impôt est différent, bien que les exigences en matière de qualité de travaux soient les mêmes partout. La réduction est de 30% dans les secteurs sauvegardés, et de 22% dans les ZPPAUP.

Le principal avantage de l’investissement Malraux, c’est la réduction d’impôt sur le revenu. Les travaux de rénovation, validés par l’architecte des bâtiments de France, font baisser votre facture fiscale à hauteur de 30 ou de 22% d’un maximum de 100.000 eu­ros par an.À noter : la réduction d’impôt accordée au titre du dispositif «Malraux» n’est pas prise en compte pour le calcul du plafonnement global des niches fiscales.

Ne pas payer trop cher l’appartement

Les dépenses ouvrant droit à la réduction d’impôt Malraux correspondent à des travaux permettant de maintenir ou de remettre l’immeuble en bon état (gros œuvre, électricité, plomberie, chauffage…).

Ils portent aussi sur la réorganisation des appartements et leur remise en état. Plus les travaux sont importants, plus la réduction Malraux sera intéressante.

La bonne proportion de travaux est comprise entre 40 et 70% du coût total de l’opération. En deçà de 40%, c’est rare car les travaux portent sur la totalité de l’immeuble et, au-delà de 70%, cela peut signifier que les travaux sont trop chers ou que le foncier ne vaut rien et que l’intérêt de l’investissement est douteux.

Tenez compte du coût du foncier et du coût total. Le premier doit être au moins inférieur de 25% à la valeur du mètre carré d’un logement de même nature, en bon état dans le même quartier.

Optimiser le montage de l’opération

En revanche, l’investissement total (foncier + travaux) peut être supérieur au prix d’un logement neuf de qualité toujours dans le même quartier. Mais ce n’est pas systématique.

Avant de vous lancer, n’hésitez pas à aller voir des programmes déjà réalisés, vous apprécierez la qualité des rénovations, le choix pertinent de l’emplacement.

La gestion des travaux et du chantier n’est plus forcément assurée par les futurs copropriétaires. Auparavant, il fallait obligatoirement passer par la constitution d’une association foncière urbaine libre (Aful) réunissant les ­copropriétaires. C’est elle qui se chargeait des démarches administratives, des études architecturales, des travaux et des appels de fonds.

Une autre solution existe depuis 2009 : la VIR, c’est-à-dire la vente d’un immeuble à rénover, fondé sur le même principe que la vente en état futur d’achèvement (Vefa). Vous achetez une sorte d’offre groupée (foncier + travaux) qui est gérée par un professionnel. Le client dispose d’un contrat dans lequel le professionnel s’engage sur le montant et le descriptif de travaux contractuellement.

Obligation de louer au moins neuf ans

Investir dans du Malraux, c’est s’engager à louer pendant neuf ans. La location doit intervenir dans les douze mois suivant la date d’achèvement des travaux. Il est donc primordial de choisir une ville et un quartier où la demande locative est forte, où l’attrait pour le quartier est réel.

La question du loyer doit être présente à l’esprit dès le début de votre réflexion, afin d’optimiser l’investissement.

Dans ce dispositif, contrairement au Pinel, il n’y a ni condition de ressources du locataire ni loyers plafonnés. Vous êtes donc libre de fixer son montant.

La tentation serait de demander un loyer élevé compte tenu du coût de votre investissement. Ne soyez pas trop gourmand. Il faut louer au prix du marché. On réduit peut-être la rentabilité, mais on augmente la sécurité. Si on choisit de l’augmenter, on prend le risque de retarder l’arrivée du premier locataire et donc la perception des loyers. Vous pouvez opter pour le haut de la fourchette, mais pas davantage.

Pour financer cet investissement, le recours à un prêt est recommandé, puisque vous pourrez déduire les intérêts de vos revenus fonciers. Ce sont les seules dépenses que vous ­déduirez de ces revenus, car les dépenses de travaux ne peuvent pas donner plusieurs avantages.

Compte tenu du coût total de ces opérations de rénovation particulière et du niveau raisonnable des loyers qu’il est convenu d’appliquer, la rentabilité varie entre 2 et 3% hors avantage fiscal.

Espoir de valorisation à moyen terme

Vos char­ges futures seront donc moins importantes et vous n’aurez pas de travaux de réfection de façade, de toiture, de chauffage à prévoir avant bien des années.

Enfin, la valorisation à moyen terme d’un immeuble du XVIIIe siècle répondant aux exigences de confort du XXIe siècle est bien meilleure que celle d’un immeuble neuf occupé depuis dix ans ou d’un immeuble ancien dans lequel des travaux réguliers de remise en état sont à prévoir.

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