• Olivier MASSASSO

Se constituer un patrimoine immobilier


Comment se créer un patrimoine grâce à l'immobilier locatif.


Profitez d'un rendement attractif grâce à l'investissement immobilier locatif, en choisissant le dispositif qui vous convient le mieux.

Si vous souhaitez vous constituer un patrimoine immobilier, l’investissement locatif est fait pour vous. Très sécurisé et souvent rentable, il fait l’objet de plusieurs dispositifs attractifs. Choisissez celui qui vous correspond le mieux.

Investir en immobilier locatif avec la loi Pinel

La loi Pinel est en vigueur depuis le 1er septembre 2014, elle succède à de nombreuses lois ayant leurs origines en 1986 (Méhaignerie, Quiles, Perrissol, Besson, Robien, Scellier, Duflot). Ces dispositifs ont pour but de développer le parc locatif Français et plus particulièrement dans des zones dites tendues (forte demande locative). Ainsi, l'état sollicite les contribuables à investir dans des logements neufs, à but locatif et en contre partie leur permet de bénéficier de réductions d’impôts importantes en fonction du montant investi et de la durée de la location effectuée. La location est soumise à diverses obligations réglementaires. La loi Pinel est reconduite jusqu'au 31/12/2021.

Les avantages

  • Jusqu'à 63.000€ de réduction d’impôt.

  • Choix de bénéficier de la réduction d’impôt pendant 6, 9 ou 12 ans.

  • Déduction d’impôt de toutes les charges liées à la location de l’appartement (intérêts d'emprunt, gestion, assurances, charges, etc.).

  • Possibilité de louer aux ascendants et descendants hors foyer fiscal.

Les obligations

  • Sont éligibles les immeubles neufs conformes à la réglementation énergétique RT 2012 ou label BBC.

  • Obligation de location pendant 6 ans minimum et dans les 12 mois suivant la livraison.

  • Possibilité d'acheter 2 biens par année civile pour un montant maximum total de 300.000€.

  • Plafonnement du prix ouvrant droit à la réduction d'impôt à 5.500€/m² habitable.

  • Obligation d'investir dans certaines zones géographiques définies (A, A bis, B1).

  • Plafonnement des loyers fixé par décret.

  • Plafonnement des ressources des locataires fixé par décret.

Investir en immobilier locatif avec le statut LMNP

Le statut du LMNP consiste à louer des appartements neufs, meublés, situés dans des résidences de services (étudiant, senior, tourisme, affaires etc.). L'investisseur va pouvoir bénéficier de multiples avantages fiscaux et patrimoniaux pour se constituer un complément de revenu rentable sécurisé et totalement défiscalisé. L'appartement sera confié à un exploitant (professionnel spécialiste) par le biais d'un bail commercial, celui ci va s'occuper de gérer la location de l'appartement et garantir le versement des loyers à l'investisseur que l'appartement soit vide ou occupé. Ce dispositif est particulièrement efficace pour compenser une perte de revenu à la retraite.

Les avantages

  • Des loyers garantis par bail commercial ferme de 9 ans minimum renouvelable.

  • Les loyers sont versés par l’exploitant que le bien soit libre ou occupé.

  • Vous achetez l’appartement hors taxe, cela correspond à une réduction d’impôt immédiate de 20% sur le prix d'achat.

  • Une gestion locative très simplifiée, l'exploitant s'occupe de tout.

  • Des loyers peu ou pas imposables sur une durée moyenne de 30 ans

  • Des loyers revalorisés contractuellement chaque année.

Les obligations

  • Tenue d'une comptabilité (déclaration 2031 au BIC et TVA). Un suivi comptable est prévu dans chaque montage LMNP.

  • Investir en résidences de services offrant au moins 3 services (Accueil, fourniture du linge, nettoyage, petit déjeuner).

  • Avoir un bail commercial de 9 ans minimum avec un exploitant de résidences de services.

Investir en immobilier locatif avec le statut LMNP Censi Bouvard

Le statut du LMNP en Censi Bouvard consiste à louer un appartement neuf, meublé, situé dans une résidence de services (étudiant,senior). L'appartement sera confié à un exploitant (professionnel spécialiste) par le biais d'un bail commercial, celui ci va s'occuper de gérer la location de l'appartement et garantir le versement des loyers à l'investisseur que l'appartement soit vide ou occupé. En contre partie de cet investissement, l'état permet aux contribuables de bénéficier de réductions d’impôts. Le dispositif Censi Bouvard est reconduit jusqu'au 31/12/2018. Ce dispositif s'adapte parfaitement aux contribuables ayant une capacité d'investissement limitée (à partir de 60.000€ d'investissement).

Les avantages

  • Jusqu'à 33.000€ de réduction d’impôt sur le revenu sur 9 ans

  • Vous achetez l’appartement hors taxe, cela correspond à une réduction d’impôt immédiate de 20% sur le prix d'achat.

  • Déduction d’impôt de toutes les charges liées à la location de l’appartement (intérêts d'emprunt, assurances, charges, etc.).

  • Des loyers garantis par bail commercial ferme de 9 ans minimum renouvelable.

  • Les loyers sont versés par l’exploitant que le bien soit libre ou occupé.

  • Une gestion locative très simplifiée, l'exploitant s'occupe de tout.

  • Des loyers revalorisés contractuellement chaque année.

Les obligations

  • Obligation de location pendant 9 ans minimum.

  • Tenue d'une comptabilité (déclaration 2031 au BIC et TVA). Un suivi comptable est prévu pour chaque montage LMNP.

  • Investir en résidences de services offrant offrant au moins 3 services (Accueil, fourniture du linge, nettoyage, petit déjeuner).

  • Avoir un bail commercial de 9 ans minimum avec un exploitant de résidences de services.

Investir en immobilier locatif en Nue propriété - démembrement

La pleine propriété est constituée par la nue propriété et l'usufruit. Dans le cadre d'un démembrement, la nue propriété est vendue à un investisseur et l'usufruit à un bailleur institutionnel (l'état), il s'agit là d'un partenariat privé-public servant à développer le parc locatif français. L'investisseur acquiert donc la nue propriété d'un bien immobilier à un prix minoré et pour une durée déterminée. A l'issue de la période contractuelle, la pleine propriété lui revient automatiquement et sans frais. Dispositif particulièrement adapté aux investisseurs ayant la capacité d'investir sans emprunt.

Les avantages

  • Acquisition d'un bien immobilier à un prix minoré de 40% à 50% de sa valeur réelle.

  • Aucun risque et aucun imprévu : pas de loyer impayé, pas de rapport avec un locataire, pas de problème de location etc.

  • Aucun impôt à payer (IR, CSG/CRDS, Taxe Foncière, etc.) pendant toute la durée du démembrement.

  • Aucune charge à payer (Charge de copropriété, petits et gros travaux, frais de gestions, etc...) pendant toute la durée du démembrement.

  • Moins de frais de notaire à payer sur l'achat (calcul effectué sur le prix minoré).

  • Pas de frais ni d’impôt sur l'usufruit récupéré au terme de la période de démembrement.

  • Possibilité de déduire les intérêts d'emprunt d'autres revenus fonciers.

  • Réduction d’impôt sur l'IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) car la valeur de la nue propriété n'entre pas dans l'assiette taxable.

  • Possibilité de revendre à n'importe quel moment sans perte des avantages acquis.

Les obligations

  • Obligation de maintenir le démembrement du bien immobilier sur la période définie initialement (15 à 20 ans en moyenne).

Investir en immobilier locatif grâce à la loi Malraux

La loi Malraux entre en vigueur en 1962. Ce dispositif a pour but de sauvegarder l'intégrité des quartiers historiques dans des secteurs que l'état souhaite protéger. Ainsi, l'état sollicite les contribuables à investir dans des logements à restaurer et en contre partie leur permet de bénéficier de réductions d’impôts importantes en fonction du montant des travaux effectués. Les avantages liés à la loi Malraux ont encore été accentués en 2017. La Loi Malraux est hors plafonnement des niches fiscales.

Les avantages

  • Le dispositif Malraux est hors plafonnement des niches fiscales.

  • Jusqu'à 120.000€ de réduction d’impôt.

  • Étalement de la réduction d’impôt possible pendant 4 ans.

  • Possibilité de reporter les réductions d’impôt non utilisées pendant 3 ans.

  • Déduction d’impôt de toutes les charges liées à la location de l’appartement (intérêts d'emprunt, gestion, assurances, charges, etc.).

Les obligations

  • Sont éligibles les immeubles situés dans un site patrimonial remarquable avec un plan de sauvegarde et de mise en valeur.

  • Plafonnement du montant des travaux éligibles aux dispositif à 400.000€ sur 4 ans.

  • Obligation de location pendant 9 ans minimum et dans les 12 mois suivant la livraison.

  • Interdiction de louer à un ascendant ou un descendant.

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