• Olivier MASSASSO

Retraite: Investir dans l'immobilier

Mis à jour : 20 mars 2019


Comment vous assurer des revenus complémentaires à la retraite.


Placer de l’argent dans la pierre est aujourd’hui la solution la plus sûre et la plus rentable pour disposer d’un revenu ou d’un capital à la retraite.

Acheter un bien pour le louer reste un placement sûr, au rendement stable dans le temps. C’est en outre le seul réalisable à crédit, avec une faible mise de départ. Idéal pour préparer sa retraite. Le moment est d’autant plus propice que les taux d’intérêt sont historiquement bas. De quoi vous inciter à franchir le pas, quel que soit votre âge. Une fois votre emprunt remboursé, vous disposerez d’un complément de revenu régulier ou pourrez revendre le bien pour récupérer le capital. Choisissez le dispositif le plus adapté à votre profil.

Le locatif classique ancien, pour tout maîtriser

Devenir propriétaire dans l’ancien offre une rentabilité qui oscille entre 3 et 8% selon les villes. Vous maîtrisez intégralement votre projet : de l’effort financier à la localisation de l’appartement. Et votre prêt est, en grande partie, couvert par le loyer perçu. Attention cependant, un investissement immobilier ne s’autofinance jamais.

Vous devrez payer, en plus des mensualités de crédit, un impôt foncier et des prélèvements sociaux, une partie des charges locatives et les travaux d’entretien de la copropriété et du logement. Intégrez aussi la vacance locative dans vos calculs de rentabilité, qui peut aller de quelques semaines à trois mois. Sachez toutefois que le montant des travaux de rénovation et de réhabilitation est déductible des revenus fonciers, comme les autres frais tels que les intérêts d’emprunt, l’impôt foncier, les charges locatives, l’assurance... La rentabilité nette oscillera finalement entre 2 et 4%.

Le locatif neuf en loi Pinel, pour les plus imposés

Vous cherchez un placement immobilier clé en main avec un avantage fiscal : optez pour le dispositif Pinel. Vous bénéficiez d’une réduction d’impôts, à condition d’acheter un logement neuf, de le louer pendant six, neuf ou douze ans à un loyer plafond qui dépend de la localisation et de la taille du bien, à un locataire qui répond à des critères de ressources. Elle correspond, selon la durée d’engagement de location, à 12, 18 ou 21 % du prix d’achat, plafonné à 300 000 euros par an et 5 500 euros par mètre carré, soit une réduction maximale de 63 000 euros sur douze ans.

Les logements neufs disposent de commodités (ascenseur, garage, balcon...) qui permettent de les louer facilement. Ils vous exonèrent également de travaux de copropriété pendant au moins dix ans. On peut espérer obtenir de 2,5 à 4,5 % de rentabilité, mais en y ajoutant l'avantage fiscal, on obtient des rentabilités nettes qui oscillent entre 4 et 10%.

Soyez vigilants sur la zone géographique où vous achetez. Sachez également que l’économie d’impôts Pinel est intégrée au plafonnement global des niches fiscales de 10 000 euros, si vous bénéficiez déjà de réductions (nounou, cours à domicile...). Faites des simulations avant d’investir !

Résidences de services, pour diversifier ses avoirs

Diversifiez vos avoirs en achetant un logement dans une résidence meublée pour seniors, étudiants, médicalisée, tourisme ou affaires. Vous signez un bail commercial de neuf ou dix ans avec un exploitant professionnel qui loue les appartements de la résidence, en assure les services (restauration, blanchisserie...) et vous reverse chaque mois un loyer garanti par un bail commercial. La rentabilité de ce type d’investissement s’élève, en moyenne, entre 3,8 et 4,4 %.

Le meublé bénéficie d’une fiscalité plus favorable que les locations nues. Vous pouvez opter pour le régime dit du réel, qui permet de déduire de vos impôts, outre diverses charges (taxe foncière, intérêt d’emprunt), les meubles dont vous amortirez le coût sur plusieurs années mais aussi l'immeuble générant ainsi des revenus peu ou pas fiscalisés pendant de très nombreuses années. Il s'agit la du statut du Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP).

Mais vous pouvez également opter pour le régime du LMNP Censi Bouvard qui vous permettra de bénéficier d'une réduction d’impôt égale à 11% du prix d’achat plafonné à 300 000 euros sur 9 ans soit une réduction maximale de 33 000€ sur 9 ans.

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