• Olivier MASSASSO

La loi Pinel en détail.

Mis à jour : 20 mars 2019


La loi Pinel et son dispositif de défiscalisation.


La loi Pinel accorde jusqu'à 6.000 euros d'économie d'impôt par an (pendant 9 ans) au contribuable qui investit dans un logement neuf pour le louer. Les conditions à remplir pour en profiter et nos conseils pour une opération de défiscalisation réussie.

La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation qui a pris la suite des lois Duflot, Scellier, Borloo…Elle convient à un grand nombre de contribuables, à l’inverse des lois Girardin Malraux et Monument historique qui s’adressent aux particuliers les plus taxés.

En achetant un logement neuf en loi Pinel, l’investisseur peut bénéficier d’une réduction maximale de son impôt sur le revenu de 21 % du prix d’achat du logement, dans la limite de 300.000 euros et d’un plafond au mètre carré de 5.500 euros.

Le bénéfice fiscal du dispositif Pinel, qui peut atteindre 54.000 euros sur neuf ans (6.000 euros par an), est toutefois soumis à conditions. Le logement (non meublé) doit être loué au moins six ans en tant qu’habitation principale (engagement de location). Les locataires doivent satisfaire à un plafond de ressources et les loyers être inférieurs d’environ 20 % aux prix du marché. Ce dispositif fait partie des niches fiscales (plafonnées à 10.000 euros par an). Il a été reconduit jusqu’au 31 décembre 2021.

Financez l’opération à crédit

À moins de disposer d’une trésorerie abondante, il est judicieux de recourir au crédit pour financer votre défiscalisation Pinel.

Sinon, les revenus locatifs (nets des frais et charges) viendront s’ajouter à vos revenus d’activité et seront imposés au taux marginal de l’impôt sur le revenu, à 14, 30, 41 ou 45%. Grâce au crédit, les intérêts d’emprunt sont déductibles des loyers, qui sont ainsi moins fiscalisés.

Et pendant la période transitoire qui précède la location, ils s’imputent sur vos autres revenus locatifs ou bien créent un ­déficit reportable sur les années suivantes.

Prospectez les villes dynamiques

Pour éviter certaines dérives du passé, il se concentre sur les zones dites A bis (Paris et 76 communes environnantes), A (le reste des communes de l’agglomération parisienne, la Côte d’Azur, des villes comme Lyon, Lille, Montpellier, Marseille, etc.) et B1 (grandes agglomérations, communes de la grande couronne parisienne hors des zones A ou A bis). Il n’est ainsi plus possible d’investir à Saint-Étienne ou à Angers, par exemple.

À ce critère géographique s’ajoute ­un paramètre financier. Pour profiter pleinement de l’avantage fiscal, le prix payé ne doit pas être ­supérieur à 5.500 euros le mètre carré. Autant dire que Paris en est exclu, comme plusieurs communes de la petite couronne.

Plafond de ressources du Pinel

Pour profiter des avantages fiscaux du Pinel, les revenus des locataires ne doivent pas dépasser certains plafonds. Notez que le ­locataire peut être un ascendant ou un descendant.

La première location doit intervenir dans les douze mois suivant l’achat ou l’achèvement des travaux.

Plafond de loyers du Pinel

Le loyer hors charges est plafonné. Les plafonds de loyer, révisé chaque année, varie selon la ­localisation du logement et de son type.

Pour 2017, les plafonds sont fixés comme suit : 16,83 euros en zone A bis, 12,50 euros en zone A, 10,07 en zone B1, 8,75 euros en zone B2. Pour calculer le loyer mensuel, multipliez le plafond de référence par la surface.

Le produit obtenu est affecté d’un coefficient (0,7 + 19 / S) où S est la surface. Ce coefficient, arrondi à la deuxième décimale, ne peut dépasser 1,2. Pour un 38 mètres carrés, le coefficient est à son maximum (1,2), ce qui permet de majorer le loyer de 20 % par rapport au plafond.

En revanche, plus on s’écarte des 63 mètres carrés (coefficient de 1), plus les loyers sont minorés.

L’avis de PREMIUM Patrimoine

Réaliser un investissement Pinel pour réduire ses impôts peut constituer un placement gagnant.

À condition d’emprunter au meilleur taux, de ne pas surpayer le bien et d’investir dans une ville au marché locatif dynamique.

Privilégiez les grandes agglomérations.

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