• Olivier MASSASSO

Réussir son investissement locatif


Voici les règles essentielles pour réussir un bon investissement locatif.


Vous êtes bien décidé(e) à vous lancer dans l’investissement locatif. Pour réaliser ce projet en bonne et due forme, en évitant les embûches, Nous vous proposons quelques conseils pour vous permettre de réussir votre aventure.

Evaluez votre capacité d’investissement

Comme pour tout achat immobilier, vous devez toujours commencer par évaluer votre capacité d'achat, et en l’occurrence, votre capacité d'épargne mensuelle à consacrer à cet investissement. Cela va vous permettre de définir votre budget, le type de bien et l’endroit que vous allez cibler lors de vos recherches. Gardez toujours en tête qu’il ne s’agit pas d’atteindre un taux d’endettement maximal, cet investissement locatif ne doit pas plomber votre budget et doit constituer un effort financier mesuré et optimal. Les loyers que vous allez retirer de la location du bien seront d’ailleurs a prendre en compte dans l'évaluation de votre capacité d'épargne mensuelle.

Choisissez bien le secteur géographique

Pour un investissement locatif réussi, il est impératif d’investir dans une ville et un quartier qui attireront les candidats à la location. Tournez-vous vers une ville dont la population augmente continuellement, et choisissez un quartier dans lequel les commodités seront nombreuses et variées : commerces, transports, établissements scolaires, lieux de loisirs, équipements pour les enfants, etc. Mais pensez surtout à acheter dans un quartier correspondant au profil-type du locataire que vous risquez d’accueillir. Si vous allez louer un studio, pensez à acheter un logement proche des Facs et des centres villes, en revanche, si vous allez louer un 4 pièces, rapprochez-vous des établissements scolaires, des squares, etc.

Pensez à la défiscalisation

En moyenne, la rentabilité locative s’élève à 3-4 %. Or, l'imposition sur les revenus locatifs peut être rapidement très importante (de 30% à plus de 60%) faisant ainsi chuter fortement la rentabilité nette du placement. Il est donc préférable de penser d’abord à un dispositif de défiscalisation qui va vous permettre d’éviter cette forte imposition grâce à la défiscalisation. Ainsi la rentabilité nette du placement restera très attractive.

Pensez au dispositif Pinel qui vous permet de déduire une partie de vos impôts sur 6, 9 ou 12 ans. Pensez également au dispositif Censi-Bouvard qui concerne les résidences de services, aux statuts LMP et LMNP, ou encore au dispositifs Malraux, Déficit Foncier et Monuments historiques qui concernent les immeubles anciens.

Faites appel à un agent immobilier pour la gestion locative

Une fois que vous avez acquis votre logement, il va vous falloir publier des annonces, recueillir les candidatures, sélectionner le locataire, réaliser les états des lieux d’entrée puis de sortie, gérer la perception des loyers, l’émission des quittances, etc. Bref, la gestion locative est un métier à part entière, et cela nécessite beaucoup de temps et d’énergie. Pensez donc à déléguer la gestion locative à une agence immobilière dont c’est le métier. Vous devrez payer des honoraires à raison de 6 à 10 % HT des loyers que vous encaisserez, et l’agence immobilière se chargera de tout pour votre compte.

Souscrivez à une garantie locative pour sécuriser votre investissement

Il est vivement recommandé de souscrire à la Garantie Locative auprès d'une compagnie d'assurance. Il s'agit d'une assurance qui garantit le versement des loyers de votre bien immobilier. En effet, si le locataire ne paie plus ses loyers, cela va vous mettre en difficulté car vous ne pourrez plus payer vos mensualités. La Garantie Locative va donc se substituer au locataire en cas d’impayés, et vous percevrez quand-même les loyers qu’il ne paie plus. Pour cette garantie, compter en moyenne 2 à 3 % du montant des loyers que vous encaissez.

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